رشد قیمتی بیشتر از تورم بازار مسکن، آن را به کالایی سرمایه‌ای و یکی از گزینه‌های جذاب سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است. اگر چه خرید و فروش فیزیکی در بازار مسکن نیازمند حداقل سرمایۀ بیشتری نسبت به بازارهای موازی است، همه به نوعی روزی سروکارمان به آن می‌افتد؛ چه خرید زمین باشد، چه خانه و آپارتمان و چه رهن و اجارۀ آن.

درشت بودن ارقام معاملات بازار مسکن، انگیزۀ کلاهبرداران را برای ورود به این بازار و فریب دیگران افزایش داده است. متأسفانه، بسیاری افراد به دلیل ناآگاهی از نکات مهم هنگام معاملۀ مسکن در دام این شیادان گرفتار می‌شوند و سرمایۀ خود را یک‌شبه بر باد می‌دهند. در این مطلب قصد داریم با رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در قراردادهای پیش‌فروش مسکن و راه‌های پیشگیری از آن‌ها آشنا شویم تا از دام کلاهبرداری‌های مالی در امان باشیم.

در سال‌های اخیر و با توجه به افزایش قیمت آپارتمان و کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش‌فروش رونق زیادی پیدا کرده است. در مادۀ یک قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها مصوب سال 1389 آمده است که پیش‌فروش عبارت است از هر قراردادی با هر عنوانی که بین مالک قانونی و رسمی یک زمین یا نمایندۀ قانونی آن به عنوان فروشنده با شخص دیگری منعقد می‌شود. در این قرارداد، فروشنده ملزم می‌شود واحد ساختمانی را مطابق با شروط مطروحه در قرارداد و در زمان تعیین‌شده بسازد و تحویل خریدار دهد.

در این‌گونه معاملات، به دلیل اینکه هنوز برای واحد‌های احداثی بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی به شکل جداگانۀ پایان ‌کار اخذ نشده و به تبع آن، سند رسمی هم برای واحد‌های آپارتمانی صادر نشده، امکان کلاهبرداری زیاد است. یکی از موضوعات مهم در قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان، مسألۀ شخصیت طرف قرارداد و توجه به این نکته است که آیا وی مالک ملک است یا از طرف مالک اجازه دارد یا خیر. در این نوع قرارداد‌ها، به دلیل اینکه خریدار می‌خواهد ملک یا آپارتمانی را بخرد که هنوز ساخت آن تمام نشده، قراردادی را با کسی امضا می‌کند که ادعای مالکیت ملک دارد؛ ولی بعداً ممکن است متوجه شود این شخص فقط سازنده بوده و مالک نیست.

بعضی مواقع، فروشنده سندی دارد که مثلاً متعلق به پنج نفر است و با آن‌ها قرارداد مشارکت در ساخت دارد. در این حالت، خیلی مهم است که در آن قرارداد قید شده باشد کدام واحد متعلق به فروشنده است. اگر در سند اولیه تفکیک نشده باشد کدام واحد متلعق به کدام مالک است، فروشنده با پیش‌فروش واحدی که پس از تفکیک در تملک مالک دیگری است، می‌تواند کلاهبرداری کند.

پیشگیری: باید اصل سند ملک را رؤیت کنید و در آن سند قید شده باشد چه کسی مالک کدام واحد است. به هیچ عنوان به ادعای طرف مقابل اکتفا نکنید.

فرض کنید دو نفر خانه‌ای کلنگی دارند و شخص سومی با آن‌ها قرارداد می‌بندد خانۀ جدیدی در آن محل بسازد و در عوض، چند واحد از ساختمان جدید را به مالکان بدهد و چند واحد دیگر را خودش بردارد. چون طرف‌های قرارداد زیادند، مسائل بسیاری پیش می‌آید، مثلاً سازنده خودش را مالک جا می‌زند. خریدار باید توجه کند که فروشنده واقعاً مالک است یا خیر و اگر قراردادی با مالکان دارد، واحدی که می‌فروشد جزء واحد‌هایی است که قرار است به او برسد یا خیر. سازنده گاه با معرفی خود به عنوان مالک یا پیش‌فروش واحدی که متعلق به او نیست، کلاهبرداری می‌کند.

پیشگیری: اصل سند ملک یا قرارداد بین مالک و سازنده را رؤیت کنید. در سند قید شده باشد چه کسی مالک است. به هیچ عنوان به ادعای طرف مقابل اکتفا نکنید.

در برخی قراردادهای مشارکت بین مالک و سازنده، تصریح می‌شود که سازنده در چه زمان و مرحله‌ای از ساخت (مثلاً در فاز نازک‌کاری) اجازۀ پیش‌فروش دارد. سازنده با پیش‌فروش زودهنگام و تکمیل نکردن پروژه، پیش‌فروش در زمان غیرمجاز انجام داده و قرارداد بین شما صحیح نیست و می‌تواند از شما کلاهبرداری کند.

پیشگیری: حتماً هنگام پیش‌خرید، از مالک یا سازنده بودن فروشنده اطمینان حاصل کنید. حتماً اصل سند و قرارداد مشارکت بین مالک و سازنده را با دقت مطالعه کنید تا در دام این نوع کلاهبرداری گرفتار نشوید.

یکی از رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری این است که فروشنده ملکی را که اجازۀ فروشش را دارد، هم‌زمان به چند نفر پیش‌فروش می‌کند. با توجه به اینکه این معاملات با سند عادی انجام می‌شود، امکان فروختن آپارتمان به چند نفر وجود دارد و طبق قانون، کسی که اولین خریدار باشد مالک اصلی تلقی می‌شود و خریداران بعدی مال‌باخته خواهند بود.

در گزارش نیروی انتظامی به نقل از «جوان آنلاین» آمده است که در منطقۀ گیشای تهران، با وجود صدور کد رهگیری برای پیش‌فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و یک نفر مبلغی بالغ بر 80میلیارد تومان کلاهبرداری کرده است. این کلاهبردار با سوءاستفاده از دسترسی به اطلاعات سامانۀ فروش املاک، از طریق تغییر دادن کد پستی ثبت‌شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه‌نامه‌های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحد‌های ساختمان خود کرده است.

طبق گفتۀ مال‌باختگان، این کلاهبردار با روشی خاص، زمینه را برای صحت معامله فراهم کرده و یک واحد آپارتمان خود را هم‌زمان به هشت نفر فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است. مال‌باختگان در مراجع قضایی در تلاش برای دریافت خسارت قانونی خود هستند.

پیشگیری: حتماً تمام مشخصات را در متن قرارداد و پرینت سامانۀ صدور کد رهگیری معاملات مسکن با دقت بررسی کنید. قبل از پیش‌خرید، اصل سند را رؤیت کنید و از ثبت اسناد و سامانۀ معاملات مسکن استعلام بگیرید.

بعضی از کلاهبرداران با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش‌فروش مسکن متعلق به بقیه می‌کنند، بدون اینکه آن‌ها اطلاعی از چنین معامله‌ای داشته باشند.

پیشگیری: حتماً هنگام پیش‌خرید مسکن تمام مدارک شناسایی و قانونی فروشنده را به خوبی بررسی کنید و اطلاعات اعلامی را در ثبت اسناد صحت‌سنجی کنید.

گاه شخص آپارتمانی را پیش‌فروش می‌کند و بعد از دریافت پول، کار را نیمه‌تمام رها می‌کند یا آپارتمان را تحویل خریدار نمی‌دهد و متواری می‌شود. گاهی اوقات متراژ تحویلی با متراژ قیدشده در قرارداد متفاوت است و در بیشتر مواقع نیز نحوه و کیفیت ساخت ملک پیش‌فروش‌شده با کیفیت و مصالح توافق‌شده متفاوت است. برای مثال، سازنده دربارۀ مصالحی که باید کار شود تعهد می‌دهد با چه کیفیتی باشد؛ ولی با مصالح دیگری کار می‌کند یا جنس درجه یک در قرارداد نوشته شده؛ ولی جنس درجه دو استفاده می‌کند که حتی بخشی از آن بعداً حتی قابل اثبات نیست و با فرض اینکه قابل اثبات هم باشد، شما باید تأمین دلیل کنید و کارشناس بیاورید تا برآورد کند و بعد دعوای حقوقی مطرح می‌شود که فرایند قضایی دیگری است.

پیشگیری: حتماً از فروشنده وثایق و اسناد الزام‌آور کافی برای انجام تعهداتش را دریافت کنید. در موضوع نوع مواد و مصالحی که در ساختمان استفاده می‌شود، باید حین ساخت بر سازنده نظارت داشته باشید که چه موادی به کار بگیرد و از چه موادی استفاده نکند؛ چون بعد از استفاده دیگر خیلی دیر است. اگر همان زمان باشد، کار راحت‌تر است. همان موقع این مغایرت را اعلام کنید و در صورت بی‌توجهی، همان زمان دادخواست بدهید و صبر نکنید تا کار تمام شود. متن دادخواست شما باید برای الزام فرد به انجام کاری باشد که قرار بوده به شکل صحیح انجام دهد. همچنین می‌توانید قبل از آن هم دستور موقت بگیرید و کار اشتباه در حال انجام را متوقف کنید. البته برای اجرای دستور موقت لازم است خسارت احتمالی به سازنده را پرداخت کنید.

با وجود همۀ نکات قانونی که باید در زمان بستن قرارداد پیش‌فروش ساختمان رعایت شود، در این نوع قرارداد‌ها ریزه‌کاری‌های دیگری نیز وجود دارد که توجه به آن‌ها قبل از بستن قرارداد‌های پیش‌فروش، برای پیشگیری از کلاهبرداری در این مسأله مؤثر است:

1. در میان موضوعات مهم برای پیشگیری در این قرارداد‌ها، اولین موضوع سند ساختمان است و حتماً باید سعی شود ملکی را خرید که سند رسمی داشته باشد.
2. در متن قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید حداقل به این موضوع‌ها پرداخته شود:

• اسم و مشخصات طرفین قرارداد
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت، تعداد اتاق‌ها، شمارۀ طبقه، شمارۀ واحد، پارکینگ و انباری
• مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش
• قسمت‌های مشترک و نکات دیگر قیدشده در پروانۀ ساخت و شناسنامۀ فنی هر واحد یا مؤثر در قیمت
• بهای ملک، تعداد اقساط و نحوۀ پرداخت، شمارۀ قبوض اقساطی برای بها
• زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
• تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش‌فروشنده دربارۀ مرجع صادرکنندۀ پروانه و مراجع قانونی دیگر

1. از معتبر بودن و داشتن مجوز رسمی بنگاه املاک مدنظر اطمینان یابید.

2. هنگام بستن قرارداد پیش‌فروش ساختمان، سند و قرارداد فروش را کنترل کنید و صرفاً به اظهارات بنگاه معاملات املاک اعتماد نکنید.

3. بهتر است به دلیل سنگین بودن رقم قرارداد، وکیلی همراه خود داشته باشید و تنها وارد این‌گونه معامله‌ها نشوید. در صورت دسترسی نداشتن به وکیل، حداقل چند نفر را با خود ببرید که اوراق را مطالعه کنند.

4. در مرحلۀ بعد، سند قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی کنید. اگر سازنده مالک است که بهتر؛ ولی اگر مالک نیست، باید دید با چه سِمتی می‌خواهد این قرارداد را با شما ببندد. برای مثال، ممکن است بگوید قرارداد مشارکت در ساخت دارد. در آن صورت، باید این قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی کرد که آیا به موجب این قرارداد، این شخص مالک واحدی است که می‌خواهد دربارۀ آن با شما قرارداد ببندد یا خیر.

5. برای اینکه مشخص شود ملکی که اکنون می‌خواهید بخرید پیش از این نیز به فروش رفته یا خیر، سامانه‌ای برای ثبت و صدور کد رهگیری توسط دفاتر مشاوران املاک طراحی شده است. در مقطعی نیز الزامی بود که همۀ معاملات ثبت شود و کد رهگیری داشته باشد؛ اما متأسفانه، بسیاری مواقع ممکن است بدون ثبت و دریافت کد رهگیری، ملکی به فروش رسیده باشد. بنابراین، بهترین کار این است که قرارداد پیش‌فروش ساختمان را با مالک یا شخصی که به موجب سند رسمی از مالک وکالت دارد، در دفتر اسناد رسمی منعقد کنید. البته با این همه، باز نمی‌توانید مطمئن باشید مالک ملک هستید یا خیر؛ زیرا ممکن است مثلاً شخصی پیدا شود و بگوید زمینی که روی آن ساخت انجام داده‌اید و سند رسمی هم دارید، متعلق به او بوده و به دلیل زندگی در خارج از کشور، با جعل و مسائلی از این دست سندسازی شده است!

6. هنگام انجام قرارداد در بنگاه معاملات املاک، بنگاه باید قرارداد را در سه نسخه تنظیم کند و یک نسخه را به شما بدهد. بعضی مواقع ممکن است به شما بگویند اصل قرارداد پیش خودشان می‌ماند تا مثلاً خانه تکمیل شود یا وجه خود را تکمیل کنید. این کار خیلی اشتباه است و قانوناً اگر هزار تومان هم پرداخت کرده باشید، این حق را دارید که بگویید قرارداد را می‌خواهید تا در صورت کلاهبرداری، قابلیت استناد داشته باشید.

7. به آگهی‌های پیش‌فروش جذاب و اکازیون حساس و بدبین باشید. بسیاری از کلاهبرداران با درج آگهی‌های اغواکننده و کمتر از عرف، اقدام به جذب مشتری و کلاهبرداری‌های کلان می‌کنند.